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Mietkaution

Interessante Fakten und nützliche Tipps!

Was ist die Mietkaution?

Der Begriff "Mietkaution" oder auch "Mietsicherheit" oder "Sicherheitsleistung" bezeichnet eine Geldzahlung, die der Mieter üblicherweise vor Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter entrichtet. Dieses Geld dient dazu, den Vermieter im Falle eventueller Sachschäden an der Wohnsubstanz oder bei fehlenden Mietzahlungen nach Mietende, abzusichern. Werden bei Beendigung des Mietverhältnisses Schäden am Mietobjekt festgestellt bzw. stehen noch Mietzahlungen aus, so kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Ansonsten kommt es zu einer Rückzahlung, und der Mieter kann das Geld zur Zahlung der Mietkaution eines neuen Objekts nutzen.

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Welche maximale Höhe der Mietkaution ist erlaubt?

Die Mietkaution darf laut §551 des BGB maximal das Dreifache der Kaltmiete des entsprechenden Mietobjektes betragen, und tatsächlich ist dies in der Regel die Höhe einer Mietkaution. Der Mieter ist keineswegs gesetzlich zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet. In den meisten Fällen ist die Zahlung einer Mietkaution jedoch Bestandteil des Mietvertrags. Vorsicht: Die zulässige Maximalhöhe der Mietkaution von drei Monatskaltmieten gilt nicht im Fall von Gewerberaum, der in der Regel deutlich teurer ausfällt, da der Vermieter nicht an die Bestimmungen des §551 gebunden ist. Für ein gewerbliches Mietverhältnis ist §138 zuständig, welcher festlegt, dass ein Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn es "gegen die guten Sitten verstößt". Leider legt dieser Paragraf nicht fest, welche Höhe dieser Sittenverstoß betragen muss. Beispielsweise entschied das Oberlandesgericht Brandenburg 2006, dass eine Kautionsforderung in Höhe von sieben Monatskaltmieten für Gewerberaum nicht als sittenwidrig zu betrachten ist.

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Wann muss der Mieter die Mietkaution entrichten?

Ein Mieter ist berechtigt, die Mietkaution in drei Raten gleicher Höhe zu erbringen. Die erste Zahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet, die anderen folgen in den kommenden zwei Monaten. Dieses Recht auf Ratenzahlung hat der Mieter selbst dann, wenn im Mietvertrag steht, dass die Mietkaution vollständig zu zahlen ist – so entschied das Amtsgericht Jena im Jahr 2000. Da der Anspruch auf Mietkaution nicht gesetzlich verankert, sondern bloß Teil der von beiden Parteien vereinbarten Vertragsleistung ist, steht es dem Vermieter frei, die Zahlung der Kaution auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Eine solche Einigung ist beispielsweise bei einem Mieter denkbar, der derzeit noch nicht über das notwendige Kapital verfügt, in naher Zukunft auf solches zurückgreifen kann.

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Wie kann der Mieter die Mietkaution zahlen?

Die Art der Mietkaution kann von den involvierten Parteien frei vereinbart werden. Das gängigste Modell ist die Barkaution, bei der die Zahlung in bar oder per Überweisung an den Vermieter erbracht wird. Auch die Bankbürgschaft und Kautionsversicherung zählen zu den akzeptierten Methoden.

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Gibt es eine bargeldlose Mietkaution?

Obwohl die Barkaution immer noch die gängigste Form von Mietsicherheit ist, gewinnt die Kautionsbürgschaft sehr stark an Popularität. Bei der Kautionsbürgschaft handelt es sich um eine bargeldlose Mietkaution, bei der ein Dritter, z.B. eine Bank oder eine Versicherung, für den Mieter bürgt.

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Was sollte man über die verschiedenen Arten der Mietkaution wissen?

Bankbürgschaft
Übernimmt eine Bank die Bürgschaft, tritt sie ein, wenn die Mietkaution gezahlt werden muss und vom Vermieter angefordert wird. In jüngster Zeit zeigen Banken jedoch nur wenig Interesse an dieser Anlageform und verknüpfen sie mit vielen Bedingungen. Eine andere Möglichkeit ist, die Mietkaution ähnlich eines Kredites aufzunehmen. Die Bank erbringt dann die Zahlung an den Vermieter, und der Mieter zahlt die Mietkaution in verzinsten Raten an die Bank zurück. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter den normalen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Ein Nachteil ist jedoch, dass sich das Kredit- und Dispolimit des Mieters bei der entsprechenden Bank verringert.

Mietkautionsversicherung
Wie die Bankbürgschaft ist auch die Mietkautionsversicherung eine Form der Kautionsbürgschaft. Der Unterschied zur Bankbürgschaft ist, dass der Bürge eine Versicherung ist, wie beispielsweise die Basler Sachversicherungs-Aktiengesellschaft. Auch hier schließt ein Mieter einen Vertrag mit einem Dritten (dem Versicherer) ab, damit dieser für ihn bürgt und für den Zahlungsanspruch des Vermieters aufkommt. Der Mieter zahlt dem Bürgen einen monatlichen Beitrag und erhält eine Bürgschaftsurkunde, die er dem Vermieter anstelle der Mietkaution übergibt. Im Schadensfall muss der Mieter den an den Vermieter ausgezahlten Betrag an die Versicherung zurückerstatten.

Selbstschuldnerische Bürgschaft
Des Weiteren kann die Mietkaution auch in Form einer Mietbürgschaft erbracht werden, so zum Beispiel wenn Eltern für die Wohnung Ihres Kindes bürgen. Will der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, macht er diesen Anspruch direkt dem Bürgen gegenüber geltend.

Kautionskonto
Eine weitere Option ist das sogenannte Kautionskonto: die Einrichtung eines Kontos oder Sparbuchs auf den Namen des Vermieters. Dieses Konto enthält die gesamte Kautionssumme, sollte jedoch mit einem Sperrvermerk ausgestattet werden, der unberechtigten Zugriff seitens des Vermieters einschränkt.

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Kann der Mieter die Mietkaution in eine Bürgschaft umwandeln?

Ja, in der Regel ist das möglich. Ist der Vermieter einverstanden, kann man die gezahlte Mietkaution im Nachhinein in eine Kautionsbürgschaft umwandeln. In diesem Fall erhält man die geleistete Summe im Tausch gegen eine entsprechende Bürgschaftsurkunde. Bürgen können in diesem Fall ebenso Privatpersonen wie Banken oder Versicherungen sein.

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Wie kann man die Mietkaution anlegen?

Da der Vermieter nicht etwa Besitzer, sondern bloß Treuhändler der ihm anvertrauten Mietkaution ist, ist er gemäß Absatz 3 des §551 verpflichtet, sie strikt von seinem übrigen Vermögen zu trennen. Der Vermieter kann die Mietkaution anlegen, indem er beispielsweise ein Sparbuch auf seinen Namen eröffnet. Ebenso ist jedoch auch denkbar, dass der Mieter selbst ein Sparbuch eröffnet und dieses dem Vermieter verpfändet.

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Wie wird die angelegte Mietkaution verzinst?

Auf einem Sparbuch erbringt eine Mietkaution Zinsen, deren Satz sich an der Verzinsung für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu orientieren hat. Dies bedeutet, dass die Zinsen in der Regel zwischen 0,5 und 1,2 Prozent liegen. Dies genügt keineswegs, um die durchschnittliche Inflation von 2,6 Prozent auszugleichen, sorgt aber dennoch dafür, dass sich die angelegte Mietkaution im Laufe der Zeit vergrößert. Die durch die Verzinsung der Mietkaution erzielten Einnahmen stehen allein dem Mieter zu. Er kann sie allerdings erst dann beanspruchen, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

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Wie kann man die Mietkaution sparen?

Wer die Mietkaution einsparen möchte, kann auf bargeldlose Alternativen zurückgreifen – beispielsweise die Einrichtung einer Bankbürgschaft (siehe oben) oder Kautionsversicherung. Im zweiten Fall zahlt der Mieter anstelle der Mietkaution eine monatliche Prämie. Kommt es indes zum Schadensfall, muss der Mieter den erstatteten Betrag an die Versicherung zurückerstatten. Der Mieter ist der Versicherung gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet. Eine solche Versicherung birgt Vorteile für den Mieter und Vermieter zugleich: Der Vermieter kann sich darauf verlassen, dass sein Kautionsanspruch erfüllt wird, da ein größeres Unternehmen für die Summe bürgt. Der Mieter kann das entsprechende Objekt mieten und die "gesparte" Mietkaution in den Umzug, die neue Einrichtung oder etwas Ähnliches investieren.

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Wie holt sich der Mieter die Mietkaution zurück?

Wird das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter in der Regel zu einer Reihe von Schönheitsreparaturen verpflichtet – Tapezieren, Streichen, Lackieren der Türen und Ähnliches. Diese Verpflichtungen sind vertraglich geregelt. Liegen ansonsten keine Einwände vor, erhält dieser die gezahlte Mietkaution zurück. Allerdings nicht sofort. Allerdings nicht sofort. Dem Vermieter steht eine sechsmonatige Wartefrist zu, innerhalb derer er eventuelle Ansprüche an den früheren Mieter überprüfen kann. Beispielsweise kann er Nachzahlungen zu Heizkosten- und Betriebsabrechnungen durchaus aus der Kaution begleichen. Innerhalb dieser Zeit sammelt die angelegte Mietkaution natürlich weiterhin Zinsen an, die dem Mieter zustehen.

Nach Ablauf dieser Frist hat der ehemalige Mieter einen Anspruch auf eine Mietkaution-Rückzahlung. Da dieser verjährt, sollte er ihn unmittelbar geltend machen – nach einer 1993 getroffenen Entscheidung des Landesgerichtes Oldenburg verfällt der Anspruch des Mieters auf die Mietkaution nach drei Jahren. Diese Frist beginnt ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde. Endet ein Mietverhältnis also beispielsweise im August des Jahres 1999, hat der Mieter erst im Februar des Jahres 2000 Anspruch auf seine Mietkaution, den er bis zum 31. Dezember 2003 geltend machen sollte. Danach fällt die Summe dem Vermieter zu, und er kann sie in sein laufendes Kapital übernehmen.

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Welche Schäden und Mängel deckt die Mietkaution ab?

Eine Mietkaution ist als Sicherheitsleitung bezüglich der Wiederherstellung des betreffenden Mietobjekts zu verstehen. Zieht der Mieter aus, legt der Mietvertrag den gewünschten Zustand des Objektes fest. In der Regel wird jedoch ein Treffen mit dem Vermieter oder Verwalter vereinbart, im Zuge dessen festgelegt wird, welche "Schäden" zu beseitigen sind. Ebenso kommt es häufig vor, dass man sich mit dem Nachmieter einigt: Gegen die Zahlung einer bestimmten Summe übernimmt dieser Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel das Tapezieren. Dies sollte jedoch schriftlich geregelt und bedarf unbedingt der Zustimmung des Vermieters.

Nicht alle Schäden können vom Vermieter geltend gemacht werden. Verschleißerscheinungen beispielsweise werden als Folge der natürlichen Nutzung einer Wohnung angesehen. Berechtigte Mängel sind hingegen Schäden, die beabsichtigt oder durch Unfälle entstanden sind: z. B. größere Löcher in den Wänden, zerbrochene Fensterscheiben, beschädigte Türen und Schlösser, zerkratzte Fußböden und Ähnliches. Werden diese Mängel bei der Wohnungsübergabe festgestellt, erhält der Mieter eine Frist, innerhalb derer er die beanstandeten Schäden beseitigen muss. Andernfalls wird die Ausbesserung finanziert, indem der Vermieter auf die hinterlegte Mietkaution zurückgreift

Nach der Wohnungsübergabe stellt der Vermieter dem Mieter ein Übergabeprotokoll aus, in dem sämtliche Beanstandungen schriftlich festgehalten sind. Im Nachhinein entdeckte Schäden – die zum Beispiel der Nachmieter des entsprechenden Objekts entdeckt – können dem Vormieter gegenüber nicht mehr geltend gemacht werden und müssen vom Vermieter aus eigener Tasche beseitigt werden. Das Übergabeprotokoll gilt in jedem Fall als gerichtsfester Beweis. Sind dort keine Schäden vermerkt, hat der Mieter also Anspruch auf die volle Rückzahlung der Mietkaution.

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Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Reicht die Mietkaution nicht aus, um die Ansprüche dem Mieter gegenüber vollständig zu erfüllen, kann der Vermieter die gesamte Summe einbehalten und den Mieter zur Zahlung der Differenz auffordern. Dies kann beispielsweise eintreten, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Monatsmieten schuldig ist. Vermieter behalten die Mietkaution häufig zurück, um Handhabe säumigen Zahlern gegenüber zu haben. Wurden sämtliche Ansprüche jedoch erfüllt, ist der Vermieter nach Ablauf der sechsmonatigen Wartefrist nicht mehr zur Einbehaltung der Mietkaution berechtigt.

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